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    澳洲房產網

    2018-07-12 11:09 澳洲房產網


    現在我們來說一個很多人都關心的話題,就是房產繼承,房產繼承是遺產規劃里面不可缺少的一部分,簡單的來說,澳洲是沒有遺產稅的。也就是說當房產通過遺產的形式贈與受益人時,是不會產生增值稅的 (CGT)

     

     

    具體來說,當房產通過遺囑執行人 (Executor),遺囑的法律代表人(Legal personal representative)或者遺囑的受益人 (Beneficiary)傳承下去,資產所產生的增值或虧損是忽略不計的。

     

    大家可能都了解,自住房是不需要交納增值稅的,那么當房產作為遺產的一部分,受益人隨后將其出售給第三方,是否也可以全額免除呢?

     

    為了回答這個問題,我們首先需要了解兩個關鍵點:

     

    兩年減免期

    繼承人是否將房產在過世兩年之內賣掉是第一個關鍵點。

     

    房產是何時購買的

    確定房產的最初購買日期是第二個關鍵點。

     

    澳洲資產需交納增值稅這個概念也是近幾十年才引入的。

     

     

     
     
    1985年920號之前購買的 (Pre- CGT asset): 不存在資產增值,受益人在繼承房產時是不需要交稅的。受益人繼承房產后,房產的成本價會被重新設置,新的成本價按照去世時的市價計算 (Market value at date of death)

     

     
     

    1985 9 20 號之后購買的 (Post-CGT asset): 資產增值的概念被引入,同樣受益人在繼承房產的時不需要交稅。但受益人會繼承逝者購房時的成本價 (Original cost base)

     

     

    案例1

     

    張女士在1990年購買了一套房屋,2015年五月去世前一直作為自住房。她的受益人,她的女兒在張女士去世后就將房子出租了,一直到2017年四月才買掉。

     

    由于房子在張女士在世的時候一直作為自住房使用,并且是在張女士去世后兩年之內賣掉的,房產從1990年到2017年產生的增值稅可以全額減免, 無論她女兒是否將房產出租。

     

    如果房產是在兩年之后賣掉,她的女兒有可能需要交納增值稅,成本按照她母親在1990的買房成本計算。個人具體繳稅情況需和會計師確認。

     

     

    案例2

     

    如果張女士在去世時,這套房產是用作出租的,她的女兒則不能使用這個兩年的減免期。張女士在1990年花 $500,000 購買了這套房產,她的女兒隨后將房產以$1,000,000出售,她的女兒有可能需要交納 $250,000的增值稅 (資產持有超過12個月可以有50%的增值減免)。個人具體繳稅情況需和會計師確認。

    $250,000 = ($1,000,000-$500,000)*50%

     

     

    案例3

     

    金先生的父親在19859 20日之前 花 $200,000購買了一套房屋,并在去世時做為自住房,去世時的市場價是 $1,000,000。金先生繼承房產后將其出租,3年后將房產以 $1,200,000賣掉。

     

    由于房產的購買日期在19859 20日之前 (pre-CGT), 成本價被認定為去世時的市場價- $1,000,000

     

    由于金先生在兩年之后才將房產出售,并且沒有用作自住, 增值稅會按照$100,000的增值部分交納(資產持有超過12個月可以有50%的增值減免)。個人具體繳稅情況需和會計師確認。

     

    $100,000=($1,200,000-$1,000,000)*50%


    房產繼承圖解:



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