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    2018-07-13 23:51 澳洲房產網

    回看2017年第四個季度,國民季度生產總值 (GDP) 比上個季度增長0.36 %( 最新資料顯示) 。這導致年生產總值的增長率保持平穩在2.27%公共投資所支持的國家基礎建設項目,是推動經濟活動增長的關鍵。新私人投資于非住宅住房、機械和設備上的復蘇同時支撐著經濟增長。
     
    然而,國民生產總值的增長率仍低于長期趨勢。面對因低工資增長而導致個人消費增長速度平緩,而新房住宅投資于本季度減少2.53%,相比過去一年減少1.99%。
     
    盡管如此,維多利亞州經濟發展還是超過了全國平均水平,與國家年度最終需求(SFD)在201712月相較下比201612月高出4.68%。為所有洲際和領地中擁有最高的增長率。
     

    利率
    在2016年5月和8月降低現鈔利率25個基準點后,澳洲央行(RBA)在其后的18個月度會議中并沒有做出任何進一步改變,保持現鈔利率在1.50%的歷史低位。這種持續的低利率環境歸因于經濟增長趨勢低迷和低工資增長,導致通貨膨脹壓力微弱。
      
    澳洲審慎監管局(APRA)的指示,銀行將只付利息的房屋貸款控制在新房屋貸款的30%以內。隨著后續的更嚴格規定出臺,比如只還利息的貸款只能貸到房屋售價的80%。這就導致只付利息的貸款需要支付更高的利率,不管是投資還是自住,從而鼓勵貸款者本金同還。
     
    自住房的官方標準浮動利率目前為5.20%(投資者的利率是5.80%)。然而,一些主流銀行也會給房屋貸款者一些折扣利率為4.50%(投資者為5.10%)。對于支付本金和利息的自住者,”四大”銀行外的其它銀行更提供3.65%的入門利率。


    此外,CoreLogic數據顯示,2018年悉尼和墨爾本房價放緩以及住宅投資貸款受到控制,現金利率短期內并無上升的需求。盡管如此,對現金利率的額外削減可能性不大,澳洲央行(RBA)下一步的現金利率仍有可能上升,但也可能要到2019年才發生。

    消費者物價指數
    與2017年同期相比,2018年第一季度全澳的消費者物價指數 (CPI)上升了1.90%。此消費者物價指數仍低于澳洲央行2014年末2%到3%的目標。在各自的消費物價指數中經歷了顯著增長的次級群體是酒精和煙草(6.96%),其次是健康(4.18%)和住房(3.25%)。
     
    2018第一季度墨爾本消費者物價指數(CPI)較2017同季度上升2.16%。墨爾本在2018年第一季度,房價指數(CPI housing index)(+4.57%) 快于整體CPI增長,凸顯了維多利亞州房地產市場的欣欣向榮。
     

    就業和工資
    在2018年3月過去的12個月里,維州的就業人數年增長率只平緩的增長了2.77%次于2018年3月3.03%的全國年度就業增長率。
     
    然而,維多利亞州2018年的失業率有所改善,在今年3月降低至5.2%,低于全澳失業率5.5%的比例
     
    201711月,維州成年人全職工作的平均周薪為$1,572.50澳元,年增長1.35%
     
    商業信心
    澳洲國民銀行(NAB)的商業情況調查已跟蹤記錄澳洲商業信心水平已有20余年。受訪商戶每季度都會被調研, 同時每月會進行兩項更小型的調查,以定期地捕捉變化。調查對象現在已超過2,700家商戶。
     
    商業環境指數的增長自2015中期以來保持穩定,20183月錄得12.4%的增長,持續了20173月以來的兩位數月度增長。
     
    然而,此數據相比過去兩個月稍弱,所有商業情況(貿易條件、盈利能力和雇傭情況)低于前兩個月的指數。
     
    多數主要工業集團都擁有強勁的商業條件,其中以建筑業特別活躍,這歸因于大量的住宅建設工程。
    各州的商業狀況也持續強勁,其中維多利亞州指數更上漲了20個百分點。
     
    消費者信心
    西太平洋銀行(Westpac)- 墨爾本研究所消費者信心指數,是全澳最廣泛引用消費者信心的“晴雨表”。如果數據高于100表示,樂觀者多余悲觀者;低于100則表明悲觀的消費者比較普遍。
     
    西太平洋銀行-墨爾本研究所的消費者信心指數,在2018年3月份保有樂觀的103.0。在本月,對經濟和家庭財政的評估短期內都有所改善。
     
    然而,該指數仍遠低于平常強勁的消費者信心水平。對長期經濟、房價和就業穩定的預期都在惡化。
     

    維州人口
    維多利亞州在2017年第三季度增加了35,342人(最新數據顯示),使其估計常住人口達到6,358,948人。在截至2017年9月的過去十二個月中,維多利亞州的人口增加了147,424 人(約為2.37%),無論是絕對值還是百分比,在全澳所有州和領地中都為最高。 
     
    人口結構
    對2017年第三季度維州人口增長中可分為:
     
    貸款情況
     
    貸款—房屋類型
    2018年第一個季度中,維州擁有高自住房貸款量,總計43,667筆貸款申請通過。強勢的人口增長和歷史低位的借貸成本都大大鞏固了自住需求。相比2017年同期的新生自住房貸款數量增加了2.9%。
    在2018年第一個季度,相比于去年同期,新建住宅和近期建房(但尚未入住)的新生自住房貸款增加了6.7%,已建住宅貸款增加了2.1%然而,在3個月周期中,已建住房仍然占據著自新生住房貸款總額的83%。
     
    總而言之,截至20183月的過去12個月,維州新生自住房貸款量總計為190,882筆,比去年同期相同房型申請的貸款數量高出4.8%。
     
    貸款數額—買家類型
     
    與去年同期相比,2018年第一季度新生自住房貸款總額增加了11.4%這歸因于2018年3月土地中價位年增長大幅上升28.9%,與已建住宅相比,新房自住貸款量增加速度要更高。這反映了市場需求轉向相對更實惠的外城區和成長型區域發展的新住房。
     
    截止2018年2月,前三個月投資房貸款總額相比于2017年同期減少了1.7%隨著投資者貸款的控制,澳大利亞審慎監管局(APRA)已決定向授權信貸機構取消 10% 投資貸款增長基準點,但只還息貸款不得超過新貸款30%的指標依舊保持。
     
    貸款數量—首套房購買者和非首套房購買者
     
    2018年第一個季度,首套房購房者貸款數量達到8,169筆,同比去年同時間要高35.3%這是自2009年第一季度毅以來,聯邦政府對首套購房者貸款計劃開始實行后,貸款總數最高的第一季度。
     
    首套購房者需求激增歸因于,2017年7月開始兩屆維州政府針對所購買自住房價高達$600,000澳元者開始廢除首套購房者印花稅,并對購買于外城區的首套購房者,補助增加至$20,000澳元。然而,由于墨爾本房價中值遠高于印花稅折扣,業界專家預計減少印花稅未必能產生顯著的影響。
     
    非首次購房者的住房貸款在2018年第一季度達35,498 筆,比去年同期減少了2.5%
     
    首次購房者和非首次購房者在2017年第四季度到2018年第一季度貸款數量比例減少,首次購房者在貸款總數中所占19%比例仍為多數。
     
    平均貸款金額—首套房購買者和非首套房購買者
     
    2018年第一季度,首套房購房者的平均貸款金額同比去年同期增長了7.6%,而非首套房購買者的平均貸款也增長了9.2%
     
    首套購房者和非首套購房者的平均貸款金額差距在2016年上半年有所減少后,于2016-2017財政年度又進一步拉大差距。
     
    20183月,非首套購房者的平均貸款金額($414,000) 比首套購房者的平均貸款金額($347,700)$66,300澳元。
     

    房屋建筑情況
     
    維多利亞州于2018年第一季度擁有18,443套住宅批準量,與去年同期相比大幅增長18.8%。過去兩個季度的批準量激增,截至20183月過去的12個月共批準72,593套住宅,比全年同期增長7.6%
     
    2018年第一季度獲批準建造的獨立別墅有9,643,與去年同季度相比增長16.1%。2016年創紀錄的銷售活動促進2017年中新住房批準量的增長,因所銷售出的別墅已接近交割期。截至2018年3月的過去12個月,共批準38,425套新獨立別墅,年增長率為6.2%
     
    近期由于強勢的別墅和土地價格上漲,許多買家無法負擔其高價位,進而促進雙拼/單層聯排/多層聯排和雙層聯排別墅的需求。雙拼/單層聯排/多層聯排和雙層聯排別墅批準量相比去年同季度,于今年第一季度批準量上漲3.6%2,869套。年季度增長更為強勢,增長幅度高達19.6%, 而直至2018年三月過去的一年里,雙拼/單層聯排/多層聯排和雙層聯排別墅的批準量達13,168套。
     
    在去年第一季度達新紀錄的9,204套批準量后,4層及以上的樓宇中單元房/單位/公寓于今年第一季度共批準5,931套。強勢的人口增長促進租房需求同時鼓勵投資者對高密度住房的投資需求。在截至20183月的過去12個月里,4層及以上的樓宇中單元房/單位/公寓比起去年同期批準量已增加3.6%21,000套。
     
    房產市場新聞
     
    維多利亞州規劃局(VPA)信息更新
    為了增加房屋供應量,維州規劃局(VPA)已設定目標,計劃在2017年和2018年完成17個區域發展框架規劃方案,其中包括超過100,000塊土地重新分區。以下表格概述了17個區域發展框架規劃方案中,預期將提供的住房數量、人口和就業量。
     
    此外,Wyndham城區內的Werribee Junction和Hume城區內的Craigieburn West區域發展框架規劃已于2018年開始進行背景研究以及擬定草案結構。
     
    墨爾本住房市場價格 
    從2013年中期墨爾本的房價就呈現上漲趨勢,相較單元房,別墅的漲勢要更為強勁。
     
    已建住房市場至今仍保持強勁勢頭。與其他州相比,截止于2018年3月過去的12月中,維州共有 44,964 場房屋拍賣,清盤率在72.6% (維州房屋研究所REIV的數據)。
    截止20183月過去的12個月中進行拍賣的房屋數量同比去年同期上漲了9.6%,清盤率為75.6% (維州房屋研究所REIV數據)
     
    2018年第一個季度銷售初始中值;
    別墅房中位價為$855,000 (比上個季度高4.4%, 較去年同季度高7.0%)
    單元房中價位為$607,000 (比上個季度高2.4%, 較去年同季度高4.4%)
    土地中價位為$323,000 (比上個季度高6.8%, 較去年同季度高28.9%)
     

    房產負擔能力制約因素
     

    在過去10年,房屋負擔能力越來越受到媒體的關注。總的而言,需承受不斷上漲房價的首要沖擊群體,即為首次購房者。但最近各界研究中發現,范圍已延伸至所有年齡層的人,其中更以希望居住到墨爾本中城區的人為首,但發現越來越難以負擔其房價。


    在澳洲,有關住房壓力的常規基準已被定義為:家庭收入中至少30%收入用于償還住房貸款。這一比例已被使用幾十年,而近期發展觀點認為,根據目前的市場情況,該比例應該更接近40%。
     BurnsidePoint CookDeansideGreenvaleBerwick家庭收入需繳交貸款的比例為45%或更高。這五個地區于2018年第一個季度擁有最高土地中位價,皆高于$420,000澳元,甚至高于墨爾本大城區的中價位$323,000澳元。
     
    另外的32個社區顯示了家庭收入需支付貸款的比率在35%40%之間,是開始讓房主感受到住房壓力的水平。然而,如果近幾年供應市場的土地沒有增加的趨勢,這個比率可能會更為嚴重。如果批準區域發展框架規劃(PSPs)速度減緩,房價壓力增加將對房屋負擔能力水平造成負面影響。
     
    在償還貸款比例占家庭收入35%或以下的區域主要集中在吉朗地區,因為該地區居民擁有高收入,以及Melton周邊地區的土地價格并不昂貴。

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