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    2018-07-06 15:37 澳洲房產網




    在中國,包租公與包租婆總給人一種帶有地主的意思,是一個自由富有且無所事事和無憂無慮的人,只要有一棟樓房或一套房,就能很容易的當包租公或包租婆,但是你知道在澳洲當包租公或包租婆需要面臨多少問題嗎?澳洲房產網現在帶你來大致了解一下這其中的“奧秘”

    首先在房子出租之前,業主會和自己選定的租賃管理公司簽署一份租賃管理授權書。這份授權書中包含的內容一般包含的內容有三大類,收費標準,業主信息以及要求租賃管理公司處理哪些賬單以及購買哪些保險。下面是關于收費標準的一些介紹:

    1. 中介費,一般英文是letting fee或者leasing fee,各家寫法不完全一樣,這個常規是1.5周租金+GST,不同的租賃管理會有些許差異。這個在同一個租約以內,是一次性的。租客搬走,重新找租客,會再次發生。若租客的租約一簽兩年,甚至三年,那么業主第二年第三年可以不用交這個費用了。(附:GST的消費稅,比例是支付金額的10%,例如花100澳幣,實際支付100+GST=110澳幣)
    2. 續約費,一般英文是lease renewal fee,這個是指同一個租客,在其租約結束之后,想繼續住在這里,續簽租約,租賃管理公司收取的費用。這個會比中介費低,各家收費標準也會有些許差異,一周租金+GST的,1.25周+GST的都有可能。
    3. 廣告費,advertising fee或者marketing fee,這個是幫業主做廣告找租客的開支。每家標準也會不同,250+GST或者300+GST都是常規的。
    4. 租賃管理費,英文一般會寫management fee或者agency fee之類。這個是幫業主管理房子收取的服務費,一般都是按照租金的一定比例來的,比如租金的6%+GST。
    5. 賬單費,statement fee,也有公司會寫administration fee。這是每個月給業主出對賬單收的服務費。價格不一樣,通常都是小幾澳幣加上GST。
    6. 年度賬單費,租賃管理公司在每年的7月1日會匯總一年的總收入和開支發給業主,這個賬單費會比每個月支付的高一些,通常是小幾十澳幣+GST。


    只有了解了以上幾點收費標準后,你才會知道租金賬單是如何得來的。

    關于業主信息相信這個不用講你都懂,大致講的是介紹業主的一些基本個人情況 。在授權處理哪些賬單以及購買哪些保險這方面,我們的建議是授權他們處理所有的賬單以減少業主的麻煩并且也有利于對賬,公寓都要買房東保險(landlord insurance),別墅還要多買一個建筑保險(building insurance)。有一個煙霧報警器(Smoke Alarms)的維護每年99澳幣,這個是澳大利亞強制的,沒有買或者不買的選擇權。
    當然還會有一些可能發生的收費,但是很少會碰到,這里不多介紹。
     
     
    在房子出租以后,需要和租賃管理公司確認幾個要素:
     
    1. 這個租約的租期是多久(常規都是一年)
    2. 租金是多少澳幣一周
    3. 這套房子的起租日是什么時候
    4. 租客支付房租的日期是幾號
    5. 若有包租,需要了解包租的起租日以及租金
    6. 租賃管理公司一般在收到租金之后多久會支付給房東

     
     
    關于無包租和有包租的租賃對賬單。
     

    無包租,按市場行情出租

    每家租賃管理公司使用的系統不一樣,出來的對賬單的格式也是不完全一樣的,但是大體都是先寫進賬,后寫開支。
    進賬其實就是收取的租金了,其中除了租金的金額以外,會包含這筆租金對應的時間段,以及寫著一個數字后面跟著/m,例如 2000.00/m,這個是指每月的租金2000。如果收取的租金正好是整月的,那么進賬金額和這個數字會完全相等。但是在第一次的對賬單中,進賬的金額大多不等于一個月租金,是因為起租日并不是這個月第一天開始的,這筆租金對應的期限,不是一個月。在注釋中,paid from是指這筆租金對應的開始時間,paid to是截止時間。
     
    在開支里面,第一次的對賬單中,開支會比較多,本文上面已經講過,會有中介費,廣告費,以及房東保險,建筑保險這些一年一次的支出。還有就是每個月會出現的,租賃管理費支出,賬單費。其他可能出現的支出有:
    1. 市政費 council rates, 這個每家的寫法也會有些許不同,但是council這個單詞是必定會出現的。
    2. 排污費 water rates,這個寫法也會不完全一樣,但是會固定出現water這個單詞。
    3. 物業費 body corp或者levy之類的寫法都有可能。
    4. 其他可能發生的費用,例如維修過什么東西,或者給租客配了個什么東西。
    以上三種費用,前兩個都是季度性的,物業費一般也是季度性,極少數會有半年一交的。租賃管理公司只要替業主用租金代為支付了賬單,這個賬單也會附在對賬單后面,并在在支出的說明里,也會附上這個賬單對應的日期,業主在核查對賬單的時候,只要看一下金額對不對,有沒有重復繳納就好了。獨棟別墅一般沒有物業費,個別社區型獨棟別墅項目有公共管理區域的,會有。在金額方面,一般市政和排污一年分別在1200和800上下,物業費根據物業的奢華程度不同,房子的面積大小不同,不一樣,一年兩千到六千都是正常區間。房子面積越大,項目內的公共設施越多,物業費越高。

    有包租

    有包租的情況其實95%都和以上的相同。只是包租需要了解更多的概念。首先,包租是開發商或者代理商給到買家的優惠,是為了免除租金不理想,或者是剛交房空置期的風險。出租的中介費,廣告費這些按市場行情出租會有的費用,包租也是會有的。另外,包租是一個承諾下限,不封上限的保證,意思就是如果實際出租的租金高于包租的金額,那么給到房東的租金會按照實際的來,若是實際租金低于包租金額,那就是按照包租的來。現實中,并不缺那些實際租金高于包租的例子。
     
    在有包租的情況下,若是包租金額高于實際租金,開發商或者是代理商,一般會把彌補的差額單獨打給業主,并不會混合在租賃對賬單中。所以,業主要核對數字的話,要知道是否包租的起始日期早于實際出租的時期,若是,應收的租金彌補應包含這段時間的包租租金以及實際出租以后,包租高于實際租金的差額。若是在包租的起始日之前,這個房子就租出去了,那么這第一個月的彌補額,就是包租金額的月平均額減去本月實際租金。在第一次賬單以后,就是每個月固定補包租和實際租金的差額就是了。
     
    最后給大家說一下年租金,月租金,周租金和日租金的算法。若是有包租的情況下,一般包租金額是房價的一個固定比例,比如5%,那么年租金就是房價乘以5%,月租金是用這個年租金除以12,周租金是這個年租金除以52,日租金則是除以365. 若是直接按行情出租,在簽署租約之前,租客在談房租的時候,都是以周租金談的,例如一周450。那么以這個為基數,年租金是周租金乘以52,月租金是用計算出來的年租金除以12得來的,不是周租金乘以4,日租金是用計算出來的年租金除以365得來的

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