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    2018-07-18 20:21 澳洲房產網


    2013年至2017年,全澳的地產一直強勁增長,州府城市的房價在這5年間上漲幅度超過22%悉尼上漲了35%,墨爾本30%。
    官方最近公布的房價數據顯示,去年第三季度內房價下跌了0.2%,第四季度內房價下跌了0.5%。去年整年的房價年增長率從一年前的10.9%降至9.2%那么接下來的幾年中房產的走向將會如何?


    房產雖降溫但房價不會大跌
    經濟學家對全澳房價短時間內的走勢的見解大致相似。大部分首府城市的房價在今年仍有增長的預期,但與前幾年相比,悉尼和墨爾本房價有了明顯的回調。此外,拍賣成交率也出現一定程度的下滑,悉尼上一周的拍賣成交率為52.4%,同比去年下降了近15%,墨爾本清盤率為60%,同比也下降了15%左右。市場逐漸由賣方市場轉向了買方市場。

    移民數量雖下降但人口持續增長
    據澳國家統計局,1901年澳洲人口是370萬,從那時起澳大利亞用了58年的時間達到1000萬人口。1964年計算的速率是每四到五年會增加百萬人口。2003年底澳大利亞人口攀爬至2000萬,在2007年達到2100萬,此后開始以每三年增加百萬人口的速度增長。止到2017年9月底的12個月里,澳大利亞的人口增長了1.6%,達到2470萬人,即每1分26秒便增加一個人。 按照這個速度,去年圣誕節前,人口應該就已經突破2500萬。8年來,澳大利亞的移民總數呈最快速度增長,但仍低于2008年全年12個月316,000人的峰值。人口增長不僅是澳洲經濟增長的關鍵之一,還是房屋供應及房價增長的重要因素。在過去的一年里,全澳人口增長數量中大部分是海外移民。而今后,墨爾本和悉尼的人口和房價都會由于人口增長有所回升因為大量海外人口會選擇來這樣的城市就業居住。而布里斯班和珀斯這種資源型城市就會受到更多當地人的喜愛,還有那些邊遠地區,因此選擇去那里就業的海外人口少,房價相對較低。總的來說,每一座城市都應該采取措施,應對人口增長和房價上漲情況。



    貸款利率或將上升
    影響房價的另一個關鍵因素即是房貸利率。在過去十幾個月,澳儲行對利率持謹慎的態度,將現金利率一致維持在1.5%的歷史最低位不變。而目前市場預測澳聯儲會在2018年末將現金利率調高,這一舉措將會對家庭還貸產生巨大的影響。
    此外去年投資貸款政策也發生了重大的變化。銀行紛紛收緊貸款政策,主要是因為為了響應審慎機構的宏觀調控和加強對借貸人的評估,包括借貸人的收入、支出以及償還能力等方面。
    而銀行在制定詳細的政策法規的同時,緊縮對只付息貸款等高風險產品的借貸,就意味著貸款的宏觀審核已經開始轉向微觀,銀行將會把重點放在了個人貸款質量和借貸人的償還能力上。
    APRA的宏觀審慎政策發生的變化導致了貸款收緊和投資者活動相應的減少。但另一方面房價增長放緩,投資者需求下降,可負擔能力上升將更有利于自主業主進入房產市場。
    根據澳儲行的數據顯示,2017年11月份澳洲抵押貸款從投資者貸款向自住業主貸款轉移金額高達12億澳元。而這種趨勢在未來還會持續。
    自主業主也將從更有競爭力的利率、新的優惠政策、以及充足的公寓供應中收益。

    首府城市住房價格走勢圖
    房價增長停滯使一些市場評論專家認為這是房產繁榮結束的標志,有人甚至預測,我們將很快看到一些較大的市場,尤其是悉尼和墨爾本市場的房價暴跌。
    然而實際上房產價格在經過幾年的失控增長之后,目前只是剛剛進入穩定增長的時期。房價增長放緩也將大大緩解民眾的購房壓力。
    這也意味著購房者可以更為冷靜地去分析市場環境,估量房源的真實價格,也會更理智地審視自身的債務承擔能力以及未來的長遠利益所得。而這也正是澳聯儲和APRA等澳洲政府監管機構,所希望看到的結果。

    建筑法面臨改革
    眾所周知,澳洲政府對建筑行業的管理非常嚴格,對從業人員的資格要求非常高,例如建筑商執照的獲得,就需要經過至少兩年以上的時間,才能取得從業資格。由于建筑行業的特殊性,以及它與其它各個行業的密切關聯,澳洲的建筑行業規范和制度總是在不斷的修改。
    前不久,澳洲建筑規范委員會(ABCB)近日提出全新的建筑法改革草案,未來澳洲建筑行業將面臨更高的安全標準,而改革草案最快可能于2019年實施。
    ABCB每三年會對建筑規范進行一次修訂。根據新規,新建住宅和酒店必須在3層(或12米)及以上樓層安裝噴水裝置,當前法規僅要求25米以上樓層安裝噴水裝置。此外,改革草案還提議依據全國房屋能源評級機制(Nationwide HouseEnergy Rating Scheme)引入制冷和取暖的最低能源統一標準。這樣的改動會使將來一段時間內建筑審批數量進一步下降,從而進一步緩解一些地方住房過剩的問題。當住房過剩的問題穩定解決之后,當地房產市場也會重新開始回漲起來。



    那么,在這樣的大環境下,如何進行成功的地產投資?

    投資準備
    向會計師或財務顧問咨詢,讓他們幫助評估你當前的資金狀況。無論你是進行財務評估還是尋求專業建議,你都應該考慮以下因素:
    ·個人預算,即你的總收入和生活費。
    ·現有的資產凈值,包括你投資房、住宅、資產(包括船只、汽車等)、退休金、股票和儲蓄中持有的的資產凈值。
    ·現有投資房的具體情況,包括租金收益、現金流分析、住房按揭和償還、保險和折舊細則。
    ·現有的債務,包括信用卡、按揭貸款和其他貸款。

    過度的債務負擔會導致你的現有資產凈值處于風險之中。周密的財務規劃能幫助你建立資金儲備,并在中長期內獲得回報。
    此外,不要為了新目標而動用你的大部分資產凈值。二八分模式(建議你應該持有至少有20%的資產凈值)是你在維持資金水平的最高使用限度。你持有的資產凈值越多,就越安全,你之后的購買能力也就越大。

    融資選擇
    除了根據固定利率、浮動利率或者兩者組合來選擇貸款,你還可以考慮只付利息的貸款。只付利息的貸款深受投資者喜愛,因為這可以將還款金額降至最低,你只需要償還利息。這也是釋放現金流的好方法。但若你沒有解決主要債務,這也存在一定的風險,你需要花費更長的時間來儲備資金。當然,你也可以將只付利息貸款與浮息或固息貸款相結合。
    如果你想利用現有投資房或住宅中的資產凈值來投資另一套房產,你一定要和你的財務顧問談談。當你把手上資金用來投資時一定要謹慎小心。牢記銀行的經驗法則:至少持有20%的資產凈值。




    投資模式
    如果你在考慮投資多處房產,你需要判斷是想要現金盈余模式還是負扣稅模式。如果目標是獲得穩定收益,那么應該選擇前者;如果你的目標是擴大資產規模而不想增加稅務,甚至想減輕稅務負擔,那么可以考慮后者。


    自營養老金
    使用自營養老金(SMSF)投資房產,有顯著的稅收優惠。你所賺取的任何租金收入所征收的稅率不超過15%,這比大多數稅級要低得多。此外,任何資本增值只在擁有一年以后,以10%的稅率納稅。有關使用自營養老金買房的法律規定有很多,所以在使用之前,一定要仔細審查這些規定,否則,這可能會阻礙你的融資選擇。

    減免稅款
    投資住宅物業最吸引人的是可以申請稅收減免。如果在政府減免稅務等費用的政策范圍之內,你就可以省去很多不必要的出租房相關成本費用,包括抵押貸款利息的償還、維護費用、保險、市政費、地稅、物業管理費和房屋內固定設施的折舊優惠等。
    計算房屋折舊是至關重要的,尤其是你有多套房產的時候。雖然你的稅務會計師能做到這點,但是聘請一位建筑估算師來驗房能更加準確地計算出房屋折舊程度,長期來看可以節省很多財力。

    資本增值稅
    整合所有的資本收益和虧損可以抵消本財年需支付的稅款,所以當你買進又賣出時,牢記這一點是很重要的。資本增值稅(CGT)只針對那些在1985年9月20日以后購買的房產,而且如果你持有一處投資房產超過一年,增值稅將減少50%。


    還沒有想好去哪里居住嗎?先了解一下每個城區的房價和生活方式

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