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    2016-02-26 11:01

    貸款,作為買房初期準備的重要步驟之一,是令很多置業者倍感頭疼的問題之一。如何在眾多金融信貸機構中選擇最適合自己經濟情況的服務?各種利率的利弊有哪些?下面我們將主要探討一下澳洲買房貸款的基本程序以及一般貸款申請人所擔心的問題。一般澳洲貸款申請人所擔心的問題分為三大類,第一類就是利率的問題;第二類是貸款申請所需時間,費用和材料; 第三類是貸款限制額度,成數及還款計劃 。 
      
        一 . 關于貸款利率的問題  
     
        1. 銀行及非銀行金融組織的區別 

        澳大利亞金融市場和國內有一個很大不同,除了銀行之外,澳大利亞還有很多其它的金融組織,也就是 non-bank lender,具有放出貸款的權限。這些機構的資金來源并非是銀行,也不是儲蓄,而是通過基金,信托等手段募集資金,如養老金等。其實國內來的同胞有時候會有一個誤區,就是認為和銀行合作比較穩妥,這些非銀行金融組織并沒有銀行那樣雄厚的資金擔保,也沒有銀行那樣的商譽,和他們合作自己的利益得不到保障。實際上,這么想是不對的,因為一家金融組織的信用程度和他是否是銀行沒有直接的關系,的確銀行聽上去似乎 ” 財大氣粗 ” 一點,但是因為非銀行金融組織的資金來源往往是包括養老金等實力雄厚的資金源,所以他們的資金量與銀行相比不一定落于下風。而且相對于名氣等指標。衡量一家金融組織穩定與否的標準,最好的辦法還是查看一下該金融組織的信用評級比較可靠。 
     
        除了資金來源之外,銀行與非銀行的區別還在于業務范圍,因為金融條例所限,非銀行金融機構往往不如銀行的業務范圍廣泛。但是就住房貸款而言,非銀行與銀行所能提供的金融產品沒有太大的區別,甚至在于利率和年費的問題上,很多非銀行金融機構比銀行有更大的優惠。這造成了一個很有趣的現象,很多華人客戶往往更希望選擇銀行,而澳大利亞本土人中有相當大的一部分對銀行懷有很抵觸的情緒。對于貸款人來說,更多的應該注意產品而不是機構。關鍵在于哪個金融產品更適合自己的需要,而不是哪個機構更有名。 
     
        2. 利率討論

        現在澳大利亞各銀行的房屋貸款利率一般在 5.8%,但是大多數人都應該可以拿到一個不超過0.75% 的折扣。可能您會看見一些銀行或者其它金融組織在廣告中給出一個更低的利率,可是您別忽略了,這個利率一般會有標注如 “ honeymoon rate” 或者” introductory rate”,這是什么意思呢?這個利率的確是很優惠,但是問題在于這個利率一般最多只能維持到一年,一年之后,您的貸款自動會跳到一個高一點的利率,如果您想轉到該金融組織其它利息比較低的金融產品,可以,不過您需要付錢,如果您想轉到其它金融組織,也可以,不過您要付出一個相當高的罰金。所以,您在簽訂合同之前,最好能夠好好審閱下合同條款,并且好好給自己算個帳。還有個小細節您應該注意到,就是很多金融產品是收年費的,這個金額一般在 $300 左右,甚至會更高,您在計算貸款利率的時候,不應該忽略這一點 。

      
        房屋貸款各個產品一般可以分為可變利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate),一般固定利率要比可變利率高一些,如可變利率為 5.72%,那么它的固定利率就可能為 5.82%,這也是很正常的,您選擇固定利率就等于給自己的未來利率買了個保險,放貸人可能要多收取您一點錢來作為自己資金自由度損失的回報。一般地說,如果您比較擔心將來利率會升高,您更可能會選擇固定利率,可是實際上您并不是進了保險箱。關于固定利率您需要注意兩點,一就是固定利率并不是在您的貸款年限內一直就這么固定下去,一般現在給出的固定利率只能最多維持 5 年,也就是說,您只可以在一年到五年之內固定您的利率,當這個期限結束之后,您需要自己再去根據當時的利率和您的貸款機構談判一個新的利率。第二就是其實固定利率并不是一定”固定”的,在 settlement 之前,您的固定利率是可以變動的,這個變動由您的貸款人來定,他們往往是根據不斷更新的金融信息來調整自己的固定利率,所以不太推薦客戶做固定利率的貸款。

        三、貸款時間,材料和費用 
     
        Note: cherry,下面兩條看看能不能做成小貼士的形式,畫兩個框框。

        貸款的流程為:決定好房子 - 聯系貸款機構 - 遞交申請 - 評估 - 交換合同達成共識 -settlement

        貸款的先期費用主要包括:Application fee 和 Solicitor fee 。Application fee = 律師 + 評估 + 申請(有的金融機構也會免除 application fee)。Solicitor fee 是指您和貸款機構在審訂合同的時候,您將合同給您的 solicitor 審核的時候需要付的費用。 
     
        在澳大利亞,當看好房子之后,一般是先付 0.5% 的定金,然后兩周之后訂金升到 10% ,您還有一段時間完成自己的貸款程序,然后交錢入住。如果規定時間之后您不能付清貸款,如您的資信條件無法貸出您希望的額度,因為其它種種原因您的貸款無法按時完成等等,房屋所有者有權不退押金將該房賣給別人。貸款所需時間一般為六周,包括評估所需時間和審訂合同所需時間。但是強烈建議您如果準備買房之間先聯系貸款機構,讓他們根據您的資信情況幫您做一個“預審”,告訴您可以貸出多少錢,多長時間內能貸出,這樣可以幫您免除上面所述的危險。而且因為大多數貸款機構都有自己的合作房產中介,從他們那里您可能可以得到更優惠的房產價格。 
      
        貸款所需材料根據貸款機構不同,金融產品不同而千差萬別,但是實際上也很簡單,您只要清楚會計學上的一個概念就不會出問題了,貸款機構要求您提供材料不外乎是要了解您的財務狀況以保證自己的合法權宜,而在會計學中,四方面的信息就可以包括您的財務狀況了,那就是資產:原有房產,存款,汽車,財物等;債務:其它貸款情況,其它負債情況;收入:薪水,其它收入(如果您的房屋是用于投資,那么這部分的收入也可以包括在內);支出:這部分一般是不做書面要求的,因為金融計算器會自動抵扣支出,所以您不需要提供支出方面的材料證明。但是此外您還需要提供您的身份證明,也就是 100 points ID 。所謂 100 points ID 的意思就是貸款機構根據簽發證件的組織的權威程度,給予被簽發的證件一個分數,您所提供的證件分數相加之后必須大于 100 分,如,護照, 75分,駕照, 45 分, 75+45=120 > 100 ,所以您提供這兩樣證件一般就沒問題了。華人移民往往得面對一個問題,也就是因為避稅等原因,收入證明上的收入很低,如果您按照這個收入去申請貸款,可以申請到的額度往往偏小,無法滿足需求,但是您可以求助于貸款中介,他們應該可以根據您的情況找到應對的辦法。還有些剛剛畢業的學生,或者新移民,或者自由職業者,他們提供有效的收入證明是有困難的,這時候可以考慮下 lodoc 貸款等特殊產品,這種產品的特性就在于它們不要求傳統的收入證明(如 employer’s statement ),可以通過其它的途徑證明您有還款的能力,這樣您依然可以貸款。不過這樣您可能必須付出更高的利息和忍受更小的貸款限額。

    (責任編輯:澳洲房產網)

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