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    2016-02-26 11:00

    作為中國人,在澳大利亞這樣一個陌生的國度希望圓了自己的買房夢畢竟不是一件容易的事,大多數人還是會選擇貸款買房,在進入這個市場之前,我想大概大多數人還是會覺得心里有點緊張,對信息的不了解,對澳大利亞房屋貸款沒有一個比較清楚的認識,都會是大家煩惱的原因。

    本期我們將主要探討一下澳洲房產貸款的基本程序以及一般貸款申請人所擔心的問題。一般澳洲貸款申請人所擔心的問題分為三大類,第一類就是利率的問題 ; 第二類是貸款申請所需時間,費用和材料 ; 第三類是貸款限制額度,成數及還款計劃。

     

    一。關于貸款利率的問題。

     

    1. 銀行及非銀行金融組織的區別。


    首先我們來談談利率的問題,在中國,房屋貸款一般是由銀行放出,以房屋作為抵押,保證銀行利益,通過吸儲集中資金,再通過放貸放出資金,以儲蓄和貸款的利差保證銀行的收益。所以簡單地說,銀行的貸款利率是和儲蓄的利率息息相關的。澳大利亞金融市場和國內有一個很大不同,除了銀行之外,澳大利亞還有很多其他的金融組織,也就是 non-bank lender, 具有放出貸款的權限。這些機構的資金來源并非是銀行,也不是儲蓄,而是通過基金,信托等手段募集資金。如養老金等。其實國內來的同胞有時候會有一個誤區,就是認為和銀行合作比較穩妥,這些非銀行金融組織并沒有銀行那樣雄厚的資金擔保,也沒有銀行那樣的商譽,和他們合作自己的利益得不到保障。實際上,這么想是不對的,因為一家金融組織的信用程度和他是否是銀行沒有直接的關系,的確銀行聽上去似乎 ” 財大氣粗 ” 一點,但是因為非銀行金融組織的資金來源往往是包括養老金等實力雄厚的資金源,所以他們的資金量與銀行相比不一定落于下風。而且相對于名氣等指標,衡量一家金融組織穩定與否的標準,最好的辦法還是查看一下該金融組織的信用評級比較可靠。根據數據顯示,有不少非銀行金融組織的信用評級并不低于甚至高于銀行。
    除了資金來源之外,銀行與非銀行的區別還在于業務范圍,因為金融條例所限,非銀行金融機構往往不如銀行的業務范圍廣泛。但是就住房貸款而言,非銀行與銀行所能提供的金融產品沒有太大的區別,甚至在于利率和年費的問題上,很多非銀行金融機構比銀行有更大的優惠。這造成了一個很有趣的現象,很多 華人 客戶 往往更希望選擇銀行,而澳大利亞本土人中有相當大的一部分對銀行懷有很抵觸的情緒。對于貸款人來說,他更多的應該注意產品而不是機構。關鍵在于哪個金融產品更適合自己的需要,而不是哪個機構更有名。有時候金融界也會有”店大欺客”的情況,人家有錢,人家有名,人家有的是客戶,并不一定需要給您提供更優惠的條件和更好的服務來留住您。

     

    其實開句玩笑話說,您別忘了,您是借進錢的,退一萬步講,就算那些借出錢的機構倒了,會對您有任何影響嗎?的確,您的房契地契在人家手里呢,可是澳大利亞法律是保護私有財產的,即使債權人換了,也完全不可能推翻原債權人和您的合同來賣掉您的房屋以清償欠款。

     

    2. 利率討論

     

    現在澳大利亞各銀行的房屋貸款利率一般在 8.07%, 但是大多數人都應該可以拿到一個不超過 0.75% 的折扣,所以銀行所能提供的利率一般不低于 7.32%,7.37% 也是現在銀行最常見的利率。可能您會看見一些銀行或者其他金融組織在廣告中給出一個 6.99% 甚至更低的利率,可是您別忽略了,這個利率一般會有標注如 “ honeymoon rate” 或者” introductory rate”, 這是什么意思呢?這個利率的確是很優惠,但是問題在于這個利率一般最多只能維持到一年,一年之后,您的貸款自動會跳到一個高一點的利率,這個新利率往往比 true rate, 也就是 7.32% 更高,甚至會跳到 8.07%, 如果您想轉到該金融組織其他利息比較低的金融產品,可以,不過您需要付錢,如果您想轉到其他金融組織,也可以,不過您要付出一個相當高的罰金。如果您不管它,房屋貸款可往往是 30~40 年限的,不知不覺中,您可就多花了好多冤枉錢。不能說這是一個陷阱,但是您在簽訂合同之前,最好能夠好好審閱下合同條款,并且好好給自己算個帳。還有個小細節您應該注意到,就是很多金融產品是收年費的,這個金額一般在 $300 左右,甚至會更高,您在計算貸款利率的時候,不應該忽略這一點,比如您有一筆 $300,000 貸款,貸款利率為 7.37%, 而您的貸款機構收您 $300 的年費,那么您實際上的利率為 7.37%+(300/300,000)*100%=7.47% 。 這個利率是否還讓您滿意呢?


    房屋貸款各個產品一般可以分為可變利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate), 一般固定利率要比可變利率高一些,如,可變利率為 7.37%, 那么它的固定利率就可能為 7.44%, 這也是很正常的,您選擇固定利率就等于給自己的未來利率買了個保險,放貸人可能要多收取您一點錢來作為自己資金自由度損失的回報。一般地說,如果您比較擔心將來利率會升高,您更可能會選擇固定利率,可是實際上您并不是進了保險箱。關于固定利率您需要注意兩點,一就是固定利率并不是在您的貸款年限內一直就這么固定下去,一般現在給出的固定利率只能最多維持 5 年,也就是說,您只可以在一年到五年之內固定您的利率,當這個期限結束之后,您需要自己再去根據當時的利率和您的貸款機構談判一個新的利率。第二就是其實固定利率并不是一定”固定”的,在 settlement 之前,您的固定利率是可以變動的,這個變動由您的貸款人來定,他們往往是根據不 斷 更新的金融信息來調整自己的固定利率,如果您申請了固定利率貸款,而且希望自己能在 settlement 之后還享受自己看中的那個固定利率,那么您往往還需要付出一個 “ 鎖定費用”。所以 不太推薦客戶做固定利率的貸款,因為首先這個利率往往就會高一點,其次所有金融組織的可變利率都是盯緊聯儲銀行 (reserve bank) 的,聯儲銀行的利率變動代表了政府對于金融市場的影響力。所以,另外一個有趣的現象就出現了,一些客戶會說,為什么固定利率老是變動,而可變利率卻老是不變呢?其實答案也很簡單,因為可變利率是盯緊聯儲的,而過于頻繁的變動不利于國家經濟和消費者信心,所以聯儲變動利率的時候總是要經過多方考慮詳細論證的,而固定利率的變化,則可以歸因于金融市場風向瞬息萬變,金融機構為了保護自己的利益,作出相應的調整也是情理之中了。

     

    二.貸款時間,材料和費用

     

    貸款的流程為:決定好房子 - 聯系貸款機構 - 遞交申請 - 評估 - 交換合同達成共識 -settlement

     

    貸款的先期費用主要包括:律師費,評估費,申請費, solicitor fee 。一般銀行的做法是將律師、評估、申請三個費用打包包括為一個 application fee 。有的金融機構也會免除 application fee ,但是律師和評估費還是照收的,有差別,但是不是很大。 Solicitor fee 是指您和貸款機構在審訂合同的時候,您將合同給您的 solicitor 審核的時候需要付的費用。

     

    在澳大利亞,當看好房子之后,一般是先付 0.5% 的定金,然后兩周之后訂金升到 10% ,您還有一段時間完成自己的貸款程序,然后交錢入住。如果規定時間之后您不能付清貸款,如您的資信條件無法貸出您希望的額度,因為其他種種原因您的貸款無法按時完成等等,房屋所有者有權不退押金將該房賣給別人。貸款所需時間一般為六周,包括評估所需時間和審訂合同所需時間。但是強烈建議您如果準備買房之間先聯系貸款機構,讓他們根據您的資信情況幫您做一個“預審”,告訴您可以貸出多少錢,多長時間內能貸出,這樣可以幫您免除上面所述的危險。而且因為大多數貸款機構都有自己的合作房產中介,從他們那里您可能可以得到更優惠的房產價格。

     

    貸款所需材料根據貸款機構不同,金融產品不同而千差萬別,但是實際上也很簡單,您只要清楚會計學上的一個概念就不會出問題了,貸款機構要求您提供材料不外乎是要了解您的財務狀況以保證自己的合法權宜,而在會計學中,四方面的信息就可以包括您的財務狀況了,那就是資產:原有房產,存款,汽車,財物等;債務:其他貸款情況,其他負債情況;收入:薪水,其他收入(如果您的房屋是用于投資,那么這部分的收入也可以包括在內);支出:這部分一般是不做書面要求的,因為金融計算器會自動抵扣支出,所以您不需要提供支出方面的材料證明。但是此外您還需要提供您的身份證明,也就是 100 points ID 。所謂 100 points ID 的意思就是貸款機構根據簽發證件的組織的權威程度,給予被簽發的證件一個分數,您所提供的證件分數相加之后必須大于 100 分,如,護照, 75 分,駕照, 45 分, 75+45=120 > 100 ,所以您提供這兩樣證件一般就沒問題了。華人移民往往得面對一個問題,也就是因為避稅等原因,收入證明上的收入很低,如果您按照這個收入去申請貸款,可以申請到的額度往往偏小,無法滿足需求,但是您可以求助于貸款中介,他們應該可以根據您的情況找到應對的辦法。還有些剛剛畢業的學生,或者新移民,或者自由職業者,他們提供有效的收入證明是有困難的,這時候可以考慮下 lodoc 貸款等特殊產品,這種產品的特性就在于它們不要求傳統的收入證明(如 employer’s statement ),可以通過其他的途徑證明您有還款的能力,這樣您依然可以貸款。不過這樣您可能必須付出更高的利息和忍受更小的貸款限額。

     

    三.貸款限制額度,成數及還款計劃。

     

    和國內不同,澳大利亞的金融機構對于房屋貸款可以提供高于 80% 的貸款比例,有些金融機構甚至可以貸到 100% 。但是對于高過 80% 的貸款,您必須繳納一定比例的抵押保險。這是一筆不小的開支,希望您把它放在自己的考慮范圍之內。

     

    可能很多朋友并不知道以自己的能力能貸到多少的款子,這個計算公式非常的復雜,但是您的貸款額度不會低于貸款申請人所有年收入的五倍。您可以這樣的簡單算下自己的貸款能力。

     

    關于還款,現在的金融機構可以提供只還利息貸款這樣的業務,如果您一時沒有很多的流動資金,也可以選擇這樣的產品來降低目前的還款壓力。但是請記住,目前的輕松是以將來的壓力作為代價換來的。如果您在貸款之后的幾年內就會有大筆的資金到帳,您可以通過提前還款來付出更少的利息,但是很多金融產品對于提前還款都會有罰款的,所以建議您咨詢貸款顧問,以更低的成本來達成自己的目標。

     

    四.雜七雜八的 事情

     

    1、First home buyer

     

    如果這是您在澳大利亞的第一 套物業 ,而且購買目的為自住,而且您擁有澳大利亞身份,那么恭喜您,按照澳大利亞法規,您可以獲得一個折扣,根據各州規定不同,您所獲得的優惠包括對印花稅( stamp duty )和其他的折扣。這筆錢數額 相當大 。

     

    2、轉貸款

     

    如果您目前的房貸利息不是很低,那么您可以考慮轉貸款,也就是從新從別的金融機構貸款來還掉您原來的貸款,從而享受一個更低的利息。僅此一項他們每年就可以省去上千甚至幾千塊的費用。

    (責任編輯:澳洲房產網)

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